Sejarah & Perkembangan Ruko
Mengenal lebih jauh tentang ruko berarti mengajak kita berlari ke titik mula, sejarah. Asal muasal. Alkisah tentang suku Hokkian, kaum China perantau. Sebagian besar suku ini berasal dari Propinsi Fujian, terutama pesisir Zhangzhou dan Quanzhou, sebuah kota pelabuhan dan perdagangan. Mereka membelah laut, menyabung nasib, mendulang peruntungan, hingga sampai ke nusantara. Kaum perantau ini lalu bermukim dengan membawa budaya dari negeri asal yang kita sebut Kawasan Pecinan. Mereka telah terbiasa tinggal di sebuah rumah kecil memanjang, tiam-chu julukannya, berarti rumah dan toko, atau ruko.
Tipologi ruangnya persegi empat, bermuka kecil, mengalur panjang ke belakang. Terdiri satu atau dua lantai untuk berdagang sekaligus berhuni. Area tengah bangunan terdapat cim-chay (sumur dalam) dan (tian-jiang) berarti sumur langit, identik dengan courtyard di masa kini. Secara ekologis, berfungsi sebagai ventilasi udara dan masuknya sinar matahari, juga tempat penampungan air yang berasal dari air sumur dan air hujan. Ruangan ini juga berguna sebagai dapur, ruang makan, hingga arena berkumpulnya anggota keluarga. Di tiam-chu ini juga terdapat altar leluhur sekaligus tempat peyimpanan abu, representasi anggota keluarga yang telah meninggal. Dalam skala sosial, ruko tradisional ini kerap berperan sebagai ajang perkumpulan warga, terutama jika pemiliknya orang terpandang atau mempunyai jabatan tertentu dalam struktur masyarakat.
Seiring perubahan iklim politik dan sosial, masyarakat Tionghoa yang hidup berkoloni, akhirnya ‘keluar’ dari Pecinan, membaur dengan warga pribumi. Ruko pun mengalami pergeseran fungsi dan makna, kini lebih banyak berfungsi sebagai toko saja atau gudang. Masyarakat di luar etnis Tionghoa ikut membangun ruko, karena bentuknya yang efisien, yang di masa modern ini lalu berkembang, juga berfungsi sebagai tempat berkantor, atau lazim disebut rukan (rumah kantor).
Fungsi & Investasi Ruko
Sejalan dengan perkembangan kota-kota di Indonesia, ruko menjadi salah satu elemen penting pertumbuhan ekonomi perkotaan. Nilai investasi ruko sangat optimal, untuk dijual kembali atau disewakan. Karena itu, ruko bertumbuh pesat, mengiring tetumbuhan properti lain seperti perumahan, rusunami, apartemen, mal, plaza, supermal, trade center, town square, dsb. Ruko menjamur mulai dari jalan protokol hingga jalan sekunder. Ruko mengakomodir segenap aktifitas di sektor usaha, baik barang maupun jasa: ritel, otomotif (motor dan mobil), elektronik, kuliner, pendidikan, telekomunikasi, pelayanan kesehatan, perbankan, teknologi informasi, dll. Semangat entrepreneurship yang marak di kalangan anak muda belakangan ini pun turut mendongkrak kehadirannya. Ruko baru hadir, ruko lama direnovasi.
Lokasi & Tipologi Bangunan Ruko
Lokasi ruko lantas menjadi faktor kunci. Akan tepat ketika dibangun di tepi jalan utama atau jalan kabupaten, di depan kompleks perumahan yang sudah dihuni, memiliki akses kendaraan mudah, baik pribadi maupun angkutan umum, dengan arus lalu lintas ramai. Apalagi jika di sekelilingnya terdapat fasilitas pendukung seperti area wisata kuliner, wisata belanja, perkantoran, bahkan tempat ibadah. Sebaliknya, lokasi yang tersembunyi alangkah baiknya dihindari, misal di gang atau di dalam perumahan, kecuali untuk rukan.
Berdasarkan tipologi bangunan yang diatur dalam Keterangan Rencana Kota (KRK) dari Dinas Tata Ruang, ruko dibagi menjadi dua tipe. Pertama, tipe tunggal, di mana satu unit berada dalam satu kaveling. Atau, satu atap bangunan ruko yang terbagi beberapa unit, berada dalam satu kaveling besar. Ruko tunggal memiliki jarak bebas depan, belakang, kanan, dan kiri. Tipe kedua disebut tipe deret atau kopel. Sisi kanan kiri menempel ruko lain. Jarak bebasnya hanya ke depan dan ke belakang. Tipologi semacam ini muncul akibat mahalnya harga tanah, kebutuhan efisiensi ruang, dan biaya konstruksi yang cukup tinggi.
Permasalahan Ruko & Solusinya
Populasi manusia meningkat, namun luasan bumi tak bertambah. Itulah yang membuat harga tanah semakin mahal. Kota pun berkembang, baik secara interstisial, vertikal, maupun horizontal. Harga tanah tertinggi berada di pusat kota, di lokasi strategis, serta di pinggir-pinggir jalan utama, tempat di mana ruko berada. Maka, dalam perencanaannya tidaklah mudah, mengingat setiap meter persegi adalah uang. Target pengguna harus ditetapkan sejak semula. Perilaku konsumen harus benar-benar dipahami, tentang sebuah kebutuhan belanja sekaligus rekreasi.
Di samping itu, faktor fungsional dan faktor sosial harus diperhatikan. Faktor fungsional terdiri dari aspek komersial, seperti penempatan elemen iklan: poster, banner, etalase, untuk menarik pembeli datang. Lalu, kapasitas parkir harus cukup untuk manuver kendaraan. Sulitnya memarkir kendaraan, akan membuat konsumen enggan mampir. Bagi pemilik, halaman yang cukup lapang perlu untuk kelancaran arus pasok barang oleh truk-truk besar. Berlanjut aspek lingkungan, seperti lansekap, drainase, taman. Faktor sosial menjelaskan bagaimana keberadaan sebuah kompleks ruko mampu mengakomodasi sektor informal di sekeliling lokasi. Idealnya, semua terpenuhi.
Beberapa permasalahan yang terkait dengan ruko beserta solusinya :
Permasalahan pemborosan energi, yaitu konsumsi listrik dan AC berlebihan. Hal ini disebabkan beberapa hal. Pertama, karena void atau yang di masa dulu disebut cim-chay, kini menghilang, dengan alasan efisiensi ruang. Solusinya yaitu dengan membuat taman kecil di area paling belakang. Kedua, fasad dibuat datar tanpa tritisan atau kanopi sehingga langsung terkena panas matahari. Kulit bangunan berupa dinding atau kaca yang tanpa isolator menjadi panas, langsung merembet ke dalam bangunan. Cara mengatasinya yaitu dengan membuat secondary skin atau kulit kedua dengan bahan yang tidak menjadi konduktor panas. Ketiga, kurangnya penerangan di dalam ruangan. Jalan keluarnya adalah dengan membuat mezanin dan skylight.
Permasalahan lingkungan, berkurangnya lahan hijau, serta area parkir yang terasa panas dan gersang. Solusi yang ditawarkan adalah menghindari penggunaan material yang menutup seluruh lapisan tanah seperti aspal atau semen, lalu menggantinya dengan bahan alternatif seperti grass block. Akan lebih baik bila menanam pohon peneduh, jika memungkinkan.
Permasalahan monotonitas desain. Gelombang industrial yang melanda dunia, dengan penggunaan material fabrikasi seperti baja, besi, dan aluminium, telah menyebabkan keseragaman wajah kota. Ruko kemudian hanya berupa perpaduan kotak beton dan kaca. Lalu adanya asumsi yang mengatakan bahwa pasar lebih menyukai konsep heritage negara mapan/negara-negara Eropa daripada konsep budaya Indonesia. Mereka lalu menyebut berbagai istilah langgam desain seperti minimalis modern atau klasik mediterania. Dari segi tipologi ruang, desain open plan cenderung membosankan. Solusinya, kita bisa memasukkan unsur permainan warna, material, tekstur, dimensi, dan geometri. Jika secara eksterior cukup sulit karena terbatas ruang geraknya, kita bisa bermain di area interior, misalnya menambahkan sentuhan lokalitas atau etnis di dalamnya. Untuk peletakan tangga yang biasanya berada di bagian belakang, bisa ditarik ke depan dan didesain khusus untuk sengaja dipajang sebagai point of interest, seperti model multi storey retail di Jepang. Sistem ini juga menguntungkan bagi ruko yang disewakan per lantai karena akan membentuk ruang privasi antar penyewa. Lalu untuk pembagian ruang, sebagai contoh, lantai pertama bisa difungsikan sebagai area publik, yaitu area penerima tamu dan ruang pajang produk. Lantai kedua bisa digunakan sebagai workshop, area produksi, ruang staf, dan gudang. Barulah lantai teratas bisa dipakai sebagai area privat yaitu sebagai hunian. Pembagian ruang ini tentu fleksibel, sesuai kebutuhan, sesuai jenis usaha yang digeluti.
Permasalahan bahaya kebakaran. Bangunan yang rapat berderet rentan terhadap bahaya kebakaran. Apalagi bila ruko digunakan untuk bisnis kuliner atau bisnis yang banyak memakai jaringan arus listrik seperti toko peralatan listrik dan komputer, warung internet, bengkel motor atau mobil, penyewaan computer, kursus elektronik, dll. Di sini berisiko terjadinya hubungan arus pendek. Solusinya adalah dengan pembuatan utilitas pemadam kebakaran yang memadai, seperti fire extinguiser, smoke & heat detektor, hydrant, dan sprinkler di setiap lantai.
Tips Membeli Ruko
Faktanya, penjualan ruko menempati indeks tertinggi dalam bursa properti. Namun, jika kita melihat sebuah kawasan ruko yang sepi, kurang laku, mungkin karena lokasi tersebut kurang strategis, tidak memiliki tempat parkir, atau terkena penyegelan karena tidak memiliki IMB dan dibangun di lokasi ilegal. Juga munculnya ruko-ruko baru yang lebih bagus, sementara desain ruko tersebut sudah ketinggalan zaman. Nah, untuk membeli ruko, sebagai tips, belilah ruko langsung dari pengembangnya. Bila melalui perantara, carilah broker profesional yang mengetahui secara pasti harga dan model yang laku di pasaran. Lakukan survei langsung ke lokasi, atau berkonsultasi dengan seseorang yang paham betul seluk-beluk bisnis dan investasi properti. Pilihlah ruko di sentra bisnis dengan pasar yang sudah teruji. Selain pertumbuhan bisnis di lokasi tersebut pesat, harga juga melesat cepat. Jangan lupa, perhatikan peraturan khusus pengguna seperti aturan peletakan papan reklame, ijin atau larangan mengubah fasad, pajak-pajak dan retribusi, perjanjian untuk mengembalikan keadaan seperti semula, serta adanya retaining fee, yaitu pembiayaan kompensasi kerusakan setelah habis masa sewa.
Selamat berburu ruko, semoga Anda beruntung!
http://propertytoday.co.id/mengenal-lebih-jauh-tentang-sejarah-dan-perkembangan-ruko.html
